Po co nam precyzyjne przepisy techniczno-budowlane skoro ważniejsze jest zdanie urzędnika?
Jako rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych rozwiązuję problemy pojawiające się podczas użytkowania i projektowania obiektów. Ale czasami na nic jest moja wiedza i doświadczenie, a nawet solidna merytoryczna argumentacja – wobec siły urzędnika okazują się niewystarczające.
Właśnie jeden z projektów jest zmieniany i ściana zewnętrzna staje się ścianą oddzielenia przeciwpożarowego REI120.
Obiekt ZL został zaprojektowany w odległości 4m od granicy działki – sąsiednia działka jest niezabudowana, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest ona oznaczona UC (przeznaczona pod usługi i obiekty handlowe). 🏪
W ocenie urzędnika procedującego zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę obiektu – wymagana odległość projektowanego obiektu od granicy działki niezabudowanej to 7,5m… Bo przy każdym ZL może być jakiś PM (np. stacja TRAFO), albo obiekt handlowy może posiadać strefę PM.
Zgodnie z brzmieniem par. 272 ust. 1 warunków technicznych: „odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w § 271 ust. 1–7, przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla budynków PM należy przyjmować, że będzie on miał gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej Q większą od 1000 MJ/m2, lecz nie większą niż 4000 MJ/m2, a w przypadku braku takiego planu – budynek ZL ze ścianą zewnętrzną, o której mowa w § 271 ust. 1.”
Z treści powyższego wynika, że w przypadku MPZP nadrzędnym są jego zapisy (jeśli jest opracowany).
W analizowanym przypadku sąsiednia niezabudowana działka jest określona w MPZP jako UC, co oznacza przeznaczenie pod usługi i obiekty handlowe. Takie obiekty kwalifikuje się jako obiekty ZL, w związku z powyższym wymagana odległość pomiędzy obiektami – wynikająca z par. 271 WT – wynosi 8m, a więc odległość od granicy niezabudowanej działki o przeznaczeniu UC powinna wynosić 4m.
W rezultacie według mnie zaprojektowana odległość jest prawidłowa i zgodna z przepisami (par. 272 ust. 1 w związku z par. 271 ust. 1).
W takim przypadku nie można rozszerzająco interpretować MPZP i zwiększać wymaganej odległości do 7,5m ze względu na „obiekty współistniejące” zwykle z obiektami ZL w postaci np. garaży podziemnych czy stacji trafo, czy też ze względu na strefy pożarowe PM niejako „naturalnie” towarzyszące obiektom ZL – w szczególności w obiektach handlowych.
Takie podejście kwestionowałoby sens par. 272 ust. 1, gdyż rozróżnienie przeznaczenia działki na obiekty ZL czy PM byłoby bezcelowe – bardzo często obiektom ZL towarzyszą obiekty PM lub obiekty ZL zawierają strefy PM.
Ponadto nie można projektować budynków w oparciu o hipotetycznie przewidywany sposób zagospodarowania sąsiedniej działki.
Należy brać pod uwagę przede wszystkim postanowienia MPZP.
Odwracając sytuację – jeśli analizowany MPZP nie dopuszcza wybudowania na działce sąsiedniej budynku PM – to nie ma powodu, by wymagać 7,5m odległości projektowanego budynku od granicy z tą działką.
Czy może gdzieś w powyższych rozważaniach popełniłem błąd?
A jeśli wspomniany urzędnik ma rację – to po co nam par. 272 WT?
Może lepiej zapisać, że wymagana odległość od niezabudowanej działki powinna być ustalana na podstawie z par. 271, lecz być nie mniejsza niż 7,5m❓
Cześć, komentarz stary, ale może ktoś kiedyś również na niego wpadnie i zweryfikuje moją interpretację. Jest w trakcie podobnej analizy (architekt) ale przy problemie jeszcze bardziej trywialnym – garaże i budynki gospodarcze. Pomimo wszelkich zwolnień w projektowaniu nie da się ich skategoryzować inaczej niż budynki PM.
Nie mniej jednak skoro analizujemy przepisy literalnie to również w przypadkach z korzyścią dla nas. Oto mój zapis bazujący na l.p. słowa budynek w zapisie, który wyklucza teoretyzowanie nieskończoną ilością niekorzystnych dla projektanta scenariuszom.
*W analizie przyjmuje się, zgodnie z §272 ust. 1, że na działkach sąsiednich zlokalizowany będzie budynek (l.p.) o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przyjęto możliwość realizacji budynku o przeznaczeniu podstawowym lub budynku o przeznaczeniu uzupełniającym, który może powstać samodzielnie przy zagospodarowaniu funkcją mniejszym niż 40% terenu. W analizie nie uwzględnia się przeznaczenia uzupełniającego (towarzyszącego) – potencjalny budynek, zgodnie z wytycznymi MPZP, nie mógłby samodzielnie pełnić określonych w przeznaczeniu uzupełniającym funkcji.